//
you're reading...
Sở hữu đất đai và kinh tế nhà nước

Thu hồi đất và giá bồi thường đất: nhìn từ thực tiễn – Lương Anh Tế

Thu hồi đất và giá bồi thường đất: nhìn từ thực tiễn

08:44 | 27/11/2013
Thực hiện cơ chế nhiều giá bồi thường khi thu hồi đất trong cùng một thời điểm (thời gian), trong cùng một địa bàn (không gian) trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là một đề xuất không thực tế và sẽ rất khó thực hiện.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được lấy ý kiến rộng rãi của nhân dân, đã có nhiều hội nghị, hội thảo để tham gia ý kiến, Quốc hội cũng đang tích cực thảo luận, trong đó, nhiều ý kiến tập trung vào việc thu hồi đất và giá bồi thường khi hồi đất. Đến nay, có nhiều ý kiến đưa ra phương án phân loại 2 nhóm dự án có thu hồi đất: nhóm dự án thu hồi đất phục vụ mục tiêu quốc phòng, an ninh và lợi ích công cộng thì do Nhà nước quyết định thu hồi và bồi thường; nhóm dự án phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh do nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để thu hồi và bồi thường.

Trên thực tế, theo Luật Đất đai hiện hành, tất cả các loại dự án có sử dụng diện tích đất được phê duyệt thì Nhà nước đều đứng ra thu hồi và bàn giao mặt bằng cho các dự án, cho nhà đầu tư. Đây là một phương thức dễ thực hiện, vì nó thống nhất vào một mối, gắn trách nhiệm của chính quyền các cấp trong việc thu hồi đất, nhà đầu tư đến nhận và thuê “đất sạch” tạo thuận lợi cho việc triển khai các dự án của nhà nước cũng như việc thu hút đầu tư.

Cũng trong thực tế đã xảy ra tình trạng nhiều nơi, chính quyền thực hiện thu hồi đất tràn lan, có những dự án chưa được phê duyệt cũng vẫn tiến hành thu hồi đất, giá đất chủ yếu lấy theo giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định hàng năm. Trong khi đó, trên thị trường trong những năm gần đây do tình trạng “bong bóng giá đất”, giá đất bị đẩy cao liên tục, thay đổi nhiều lần trong một năm, nên giá bồi thường cách biệt khá xa so với giá thị trường. Mặt khác, tình trạng vi phạm trình tự thu hồi đất, thiếu công khai dân chủ, những bất cập trong việc hỗ trợ giải quyết việc làm sau thu hồi đất… là những nguyên nhân dẫn đến người dân không đồng tình và tình trạng khiếu nại kéo dài.

Khắc phục vấn đề này phải giải quyết từ nguyên nhân. Trong đó, nguyên nhân về giá đất là cơ bản nhất. Người dân có đất, họ không quan tâm nhiều đến việc thu hồi vào mục đích gì, họ quan tâm nhất đến việc họ được bồi thường bao nhiêu tiền. Vậy thì việc tách ra thành 2 loại nhóm dự án để Nhà nước thu hồi hay để nhà đầu tư thỏa thuận là không cần thiết, và trên thực tế sẽ rất khó thực hiện được.

Về mặt lý thuyết, khi đặt vấn đề Nhà nước chỉ đứng ra thu hồi những dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, còn những dự án phát triển KT – XH thì để nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Thoạt nghe thì “có vẻ có lý”, “có vẻ vì dân” và được lý giải là: nhân dân sẽ ủng hộ cao việc Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích chung – vì các dự án này không có lợi nhuận; còn nhà đầu tư muốn có đất để sản xuất, kinh doanh thì phải “thuận mua, vừa bán”, tức là phải thỏa thuận với người có đất – vì “anh” có lợi nhuận khi sử dụng đất. Nhưng khi cụ thể hóa vấn đề này và để thực hiện trên thực tế là không dễ và có nhiều bất cập, vì các lý do sau đây:

Thứ nhất, trên thực tế rất khó phân định một cách chính xác dự án nào là dự án sản xuất, kinh doanh, xin dẫn ra một số ví dụ: dự án đổi đất lấy hạ tầng (loại dự án khá phổ biến trên thực tế), bên chủ đầu tư bằng vốn của mình làm cho tỉnh A một đoạn đường, tỉnh A trả chủ đầu tư bằng giá trị một khu đất để làm khu đô thị mới – vậy đây là loại dự án gì ? Nhà nước thu hồi hay chủ đầu tư thỏa thuận?

Ví dụ khác, để xây dựng một chợ dân sinh cho một cụm xã (theo quy hoạch nông thôn mới), ngân sách nhà nước không có điều kiện đầu tư, không nhà đầu tư nào bỏ tiền tỷ ra xây chợ để sau thu tiền đồng trong vài chục năm mới đủ bù chi phí đầu tư. Vậy, phải sử dụng hình thức “hợp tác công – tư”. Tức là: anh xây cho tôi một cái chợ (theo quy hoạch và thiết kế), tôi sẽ đổi cho anh một diện tích đất ở sát vị trí đó để anh phân lô, bán nền (gọi là khu dân cư thương mại) để bù đắp chi phí xây chợ anh đã bỏ ra. Nếu chênh lệch thì anh nộp ngân sách khoản chênh lệch đó (nếu giá khu đất cao hơn chi phí xây chợ), còn Nhà nước sẽ trả anh khoản chênh lệch (nếu chi phí xây chợ lớn hơn giá trị khu đất). Vậy, dự án này Nhà nước thu hồi, hay chủ đầu tư thỏa thuận, giá bồi thường theo giá nào?

Ngay cả khi thu hồi đất để làm khu công nghiệp, cùng là khu công nghiệp, nhưng có tỉnh sử dụng ngân sách nhà nước để đầu tư hạ tầng sau cho các dự án thuê lại; có tỉnh thì kêu gọi chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp rồi tự họ cho nhà đầu tư thứ cấp thuê lại, khi đó cũng khó xác định việc thu hồi hay thỏa thuận.

… và còn nhiều dự án rất khó xác định. Khi đã khó phân định như thế thì dễ xảy ra việc tùy tiện ở mỗi địa phương, sẽ càng phức tạp hơn.

Thứ hai, giả sử phân định được hai loại dự án phục vụ mục đích công cộng và mục đích sản xuất kinh doanh, nhưng khi để nhà đầu tư tự thỏa thuận với người có đất sẽ xảy ra việc có nhiều mức giá bồi thường, hỗ trợ khác nhau trong cùng một thời điểm, cùng một địa phương. Khi đó, giá bồi thường đất sẽ có lúc vượt giá thực tế trên thị trường (vì để được việc, nhà đầu tư này sẵn sàng bỏ tiền cao hơn nhà đầu tư khác). Việc đó sẽ có tác động đến hai vấn đề: giá đất sẽ lại trở thành “bong bóng” và dần dần tách xa giá trị thực; việc Nhà nước thu hồi đất cho các dự án vì mục đích công cộng sẽ rất khó thực hiện.

Thứ ba, việc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư, người dân có đất sẽ không thực hiện được. Bởi, nếu các dự án sản xuất kinh doanh do nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân thì tiền bồi thường đều do người dân được hưởng, thậm chí có khi họ “đi ngầm” với nhau, các cơ quan nhà nước không thể biết giá trị thực mà họ thỏa thuận với nhau là bao nhiêu. Mặt khác, không gắn được trách nhiệm của chính quyền địa phương trong thu hồi đất đối với những dự án sản xuất kinh doanh do nhà đầu tư tự thỏa thuận, dễ phát sinh tiêu cực khi chính quyền địa phương đi “làm giúp” việc thu hồi đất của các nhà đầu tư.

Thực tế trên cho thấy, không nên đưa ra cơ chế thu hồi đất thành hai loại như nhiều ý kiến đang đề xuất sửa đổi Luật Đất đai, sẽ rất phức tạp và rất khó thực hiện trên thực tế. Giải quyết vấn đề thu hồi đất để bảo đảm quyền lợi hợp lý giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất thì “gốc gác” vấn đề vẫn là giá bồi thường và bảo đảm các vấn đề an sinh xã hội, việc làm cho người có đất bị thu hồi.

Trong cùng một không gian (trong một tỉnh, hoặc một huyện), cùng thời gian (trong một năm, hoặc một quý, tháng) thì giá bồi thường đất dù thu hồi nhằm mục đích gì cũng phải thống nhất một giá. Xác định giá đất tại thời điểm bồi thường là vấn đề cơ bản nhất, cần có một phương pháp tính toán khoa học, nên sử dụng một cơ quan tư vấn độc lập về giá đất để bảo đảm tính khách quan khi xác định giá đất, và cũng là để tách bạch giữa thẩm quyền quản lý về đất đai với thẩm quyền xác định giá đất. Giá đất do cơ quan tư vấn đưa ra kết hợp với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hàng năm làm cơ sở để thống nhất giá bồi thường cho từng dự án cụ thể. Và như vậy, trong quan hệ kinh tế về đất đai giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân có đất sẽ có một tổ chức trung gian độc lập làm trọng tài giải quyết vấn đề hài hòa lợi ích giữa các bên. Thực tế cho thấy, do giá đất được quy định hàng năm, trong khi giá thị trường có thể biến động nhiều lần trong năm, nếu cứ lấy theo giá quy định từ đầu năm để áp giá bồi thường cho tất cả các dự án sẽ rất bất cập, dẫn đến người có đất không đồng tình và xảy ra khiếu nại, tố cáo.

Những địa phương, những hộ nông dân bị thu hồi đất phải có phương án bảo đảm việc làm cho người nông dân và các vấn đề an sinh xã hội cho địa phương đó. Không nên gắn việc bảo đảm việc làm vào giá bồi thường, vì sau khi họ tiêu hết tiền rồi thì sẽ không có phương tiện duy trì cuộc sống. Việc làm ở đây được hiểu là có tay nghề để chuyển dịch trở thành lao động công nghiệp và việc làm do phát triển dịch vụ phục vụ công nghiệp, đô thị.

Luật cũng cần phải có quy định đối với nhà đầu tư, yêu cầu cam kết về việc sử dụng lao động tại địa phương (bằng số lượng cụ thể); đồng thời quy định nếu chậm triển khai dự án (cũng đồng nghĩa với việc chậm tạo việc làm cho người bị thu hồi đất) thì phải chịu bồi thường bằng cách hỗ trợ đời sống cho người bị thu hồi đất trong thời gian chậm triển khai dự án.

Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất thiết yếu của nông dân. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần được thảo luận kỹ trước khi ban hành, nhân dân kỳ vọng vào sự sáng suốt của các Đại biểu Quốc hội trong Kỳ họp thứ Sáu này.

Lương Anh Tế
Chủ tịch Ủy ban MTTQ tỉnh Hải Dương

 

Nguồn: http://daibieunhandan.vn/default.aspx?tabid=76&NewsId=299554

Discussion

Comments are closed.

%d bloggers like this: